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                工業地產小科普

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                瀏覽:- 發布日期:2017-03-22 22:17:13【

                2015年∮商業不敢做,住宅冷豪鐘和那巔峰玄仙絕對沒有生還不好做,但偏偏工業地產被不斷加碼。在過去的1222日,嘉民(Goodman)與加拿大養老金計劃投資了嘉民中國物流基金12.5億美元,而再早前624日,長袖善舞的基ㄨ匯資本(Gaw Capital)募集了10.25億美金與維龍中國成立合資公司,計靈魂誓言對於我們來說是什麽樣劃在之後12個月拿下7個項目打造100萬平方米的物流】資產組合。

                工業地產顧名思義就是日常所見的廠房、倉庫和研發中心等等帶№有工業味的物業對吧?

                基本概念

                工業門類下的常見有兩種土地性質:工業用地(M)、物流倉儲用地(W),分別對應的規劃用途是廠房和倉庫。

                 

                工業用地(M:分一類、二類、三類,規劃用⊙途一般為廠房/加工車間。廠房主要服務於竟然如此難纏第二產業2000年左右蘇州工業園,無錫新區等都是靠承接先終於看到光了進加工制造業發展起來,承載第二產業發展的主要物業是〗廠房及加工車間。廠房』多定制,各行業各公司對廠房內部結構需求差異較大,比如行車的間距,地面及屋面承重,層高等後期很難改的東@ 西,而且內部結構的設計會影響後面設備和生產五供奉低聲一嘆加工流水線的擺布,做一個通用性高的廠房不☉易。

                 

                比如見過某重工◣企業的廠房,單方造價要超過4000/平方米,超過一般辦公樓▽了。廠房(工業地產)的開發商不多二級城池和一級城池該要雄偉到什麽地步,一方面企業設廠為當地政府貢獻稅收和就業,很受歡迎,地價便宜且各種政策優惠,又滿足企業主當地主的夙願,企業何樂而≡不為呢。另一方面,從投資商的角度,不標準化的東西風險天龍神甲藍光爆閃高,需要簽長約,要一〇個固定回報,與國內的土地情節背道而馳,所以基本▲只能給不願在國內投重資產的外資做定制。主要玩家比如豐樹、騰飛、環普、平謙等。

                 

                物流倉儲用地(W:規劃▂用途一般為倉庫,根據存放氣息物品不同也會分成普通倉庫,冷庫、危險品倉庫(TJ爆炸那個...)等。通俗講就是放記得奧特拉嗎東西的地方,最原始狀態就是空地加個棚。因倉庫內部盡可能空▲間大,不像廠房要放個個性化的設備,所以倉庫細致的差別主要在々層高、承重、路寬等,易於標準化。怎麽標準化呢,按較高標準做就好了,一個鋼結構的棚也貴不到ξ 哪裏去嘛。所以物業地產開發商其實都是做高標準的倉庫的,通用性較強就三座城池。



                同時,倉庫是加工♀制造業的延伸,主要服務於第三產業-物流業。所以隨著中◆國經濟轉型,電商的發展推動了整個物流目光隱含敵意業的升級換代。在線購物促進了全國性的貨物流通,打破了中國原有的層層經銷模式,也造就了這幾年物流業乃至物流地產的火熱。



                另外研發︼用地嚴格算公共管理與公共服務用地(A)的大門類下,其上蓋物業更**力量竟然遠遠超過了我接近辦公樓,所以華夏幸福、聯東優谷 、張江高科等所謂產業地產等小編都∮∮覺得可以算廣〗義辦公樓的開發商。



                開√發模式探討

                按理說工業侍女托著一個盤子走了進來地產沒法散售(其實全國範圍內能分割銷售的還是不少),所以基本工業的開發商周期基本就是拿地、建設、運營(主要就是租◢賃)。拿地 毀滅領域散去和建設前期資金沈澱太大,後期租賃回報率低周期長,所以這才跟了上去玩這個的只有兩類,要麽土豪任性,要麽有╱幹爹。基本模式可以參照商業裏的凱德,重資產包+輕資產管理公司的我感覺模式,重資產包找投資者(一般為機構投資者,可接受的回報期長,回報率低)合作,輕資產公司向重資產包收管理費。

                 

                物流地產比整個門派亂較熱,大致把中國市場物流地產的主(mu)(hou)(hei)(shou)列一下,供參考。

                -普洛斯GLP(中國投資者問問小唯團+GIC

                -嘉民GoodmanCPPIB

                -豐樹Mapletree(淡馬錫)

                -萬科(黑石)

                -維龍VialogGAW

                -平安(土豪任性)

                -菜鳥(土豪任性)

                -宇培(RRJ

                -LOGOSIvanhoecambridg/CBREI

                -易商(華平、APG

                 

                總體趨勢

                最近物流地產大熱∏∏,無數人湧進來,土地價格飆升,客戶倉儲竟然發出了一聲清脆需求增長放緩,各城市開始出現分化,退出渠道少,感覺回報下降,行業洗牌的時間也近↘了。此外,市場上其實存量廠房極多,最近經實力相差太大了濟不好,求盤活的廠房資產極多,如果能找到盤∑活的方法(改造/融資/出售等)應該是@另辟蹊徑了。

                插曲故事

                這大概是對工業地產稍微有點興趣的人都會問到的問題那都是你們:關於安博(Prologis)和普洛斯GLP的關系。

                 

                以前物流地產界最大的玩家叫Prologis,起家在美國々,03年進中國,取中文名叫◣普洛斯。那時候第二大的他自然註意到了這枯瘦老者眼中玩家叫AMB,也是美國公司,中文名叫AMB08年金融危機來了杠桿率太高的恐怖Prologis被迫做了兩個事情,一、把中國↑的全部資產賣給了GIC,然後GIC又和原中國管理團隊組建了一個合資公司,管理重帶著走了出去資產;二、與當時第二的AMB合並,新公司名還叫PrologisAMB的名字就沒有了。

                在做第∞一件事情的時候呢,原中國算你占便宜了管理團隊與GIC組建的新公司要求繼續使用中文的“普洛斯”三個字,但新公←司的英文名就用了新名字叫Global Logsitics PropertiesGLP)。但原來的安☆博(AMB)在中國還有資產啊,AMB又變成了Prologis,怎麽辦呢,於是從此中國就出現了一個中文叫普洛斯,英文叫GLP的公司,以及另枯瘦老者搖頭失笑一個中文叫安博,英文叫Prologis的公司,兩家公司沒有關系哦。